Taxatie bij verbouwing: regels en kosten
Wil je een verbouwing financieren via een bouwdepot of hypotheekverhoging? Dan is een officieel taxatierapport verplicht. De taxateur stelt zowel de huidige waarde als de verwachte waarde na de verbouwing vast. Die twee waarden samen bepalen hoeveel je kunt lenen.
Wanneer is een taxatie bij een verbouwing verplicht?
Een taxatie is verplicht zodra je de verbouwingskosten wilt meefinancieren in je hypotheek. De bank wil weten wat de woning nu waard is en wat ze waard is na de verbouwing. Zonder dit taxatierapport kan geen bouwdepot worden aangevraagd en geen hypotheek worden verhoogd. Wij nemen je mee in situaties waarin een taxatie bij een verbouwing vereist is:
Een taxatie bij verbouwing is in de volgende situaties vereist:
✔️Je vraagt een bouwdepot aan voor een verbouwing van je bestaande woning
✔️Je verhoogt je hypotheek om de verbouwing te financieren
✔️Je koopt een woning en wilt de verbouwingskosten direct meefinancieren
✔️Je sluit je hypotheek over en neemt verbouwingskosten mee in de nieuwe lening
✔️Je wilt na afronding van de verbouwing een lagere hypotheekrente aanvragen op basis van de nieuwe, hogere woningwaarde
Wat wordt er precies getaxeerd bij een verbouwing?
Bij een reguliere taxatie stelt de taxateur één waarde vast: de huidige marktwaarde. Bij een taxatie voor een verbouwing stelt hij er twee vast, in één rapport namelijk de marktwaarde in de huidige staat en de marktwaarde na verbouwing.
Marktwaarde in huidige staat
De waarde van de woning zoals die nu is, op het moment van de taxatie. Dit is de basis voor de bestaande hypotheek.
Marktwaarde na verbouwing
De verwachte waarde van de woning nadat de verbouwing volledig is afgerond, op basis van de verbouwingsspecificatie. Dit bepaalt hoeveel je extra kunt lenen.
Hoe concreter de verbouwingsspecificatie is, hoe nauwkeuriger de taxateur de toekomstige waarde kan inschatten. De taxateur geeft een gedetailleerde begroting per onderdeel en daarmee kan de bank bepalen wat de hoogte van je bouwdepot kan worden.
Verbouwingskosten leiden niet altijd tot een evenredige waardestijging. Gemiddeld realiseert een verbouwing een waardestijging van 60% tot 70% van de investering. Een verbouwing van €50.000 levert dus gemiddeld €30.000 tot €35.000 meerwaarde op.
Wat is een verbouwingsspecificatie?
Voordat de taxateur de woning opneemt, heb je een verbouwingsspecificatie nodig. Dit is een gedetailleerd overzicht van alle geplande werkzaamheden met bijbehorende kosten. De taxateur baseert zijn waardebepaling na verbouwing volledig op dit document.
Wat staat erin?
Een omschrijving van alle werkzaamheden, de begrote kosten per onderdeel en de geplande uitvoering. Je hoeft vooraf geen facturen of definitieve offertes aan te leveren, een zelfstandige begroting is voldoende.
Wat wel en niet meetelt
Alleen werkzaamheden die de woningwaarde verhogen tellen mee: een aanbouw, nieuwe keuken, badkamer, isolatie of zonnepanelen. Meubels, losse apparaten en inrichting tellen niet mee.
Afwijkingen zijn toegestaan
De uiteindelijke verbouwingskosten mogen afwijken van de begroting. De bank controleert bij uitbetaling of de declaraties overeenkomen met de verbouwingsspecificatie, maar een beperkte afwijking is toegestaan.
Foto's bij de opname
De taxateur maakt tijdens de woningopname foto's van alles wat verbouwd, vernieuwd of aangepast gaat worden. Die foto's vormen de nulmeting in het taxatierapport.
Hoeveel kun je lenen met een bouwdepot?
De hoogte van het bouwdepot is afhankelijk van de verwachte waarde na de verbouwing. In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Bij energiebesparende maatregelen is dit 106%.
Maximale hypotheek t.o.v. woningwaarde na verbouwing (standaard)
Maximale hypotheek bij energiebesparende maatregelen (verduurzaming)
Maximale looptijd bouwdepot (nieuwbouw 3 jaar)
- 100% Maximale hypotheek t.o.v. woningwaarde na verbouwing (standaard)
- 106% Maximale hypotheek bij energiebesparende maatregelen (verduurzaming)
- 2 jaar maximale looptijd bouwdepot (nieuwbouw 3 jaar)
Het bouwdepot werkt als een aparte rekening binnen je hypotheek. Je betaalt rente over het opgenomen bedrag en ontvangt tegelijkertijd een lagere vergoedingsrente over het resterende saldo in het depot. Je kunt geen contant geld opnemen uit het bouwdepot, je stuurt facturen in bij de bank, die het geld vervolgens betaalt aan de aannemer of leverancier.
Houd er rekening mee dat verbouwingskosten gemiddeld 60% tot 70% waardestijging opleveren. Je moet de overige 30% tot 40% zelf financieren. Een verbouwing van €80.000 levert gemiddeld €48.000 tot €56.000 meerwaarde op en de rest bekostig je uit eigen middelen.
Het stappenplan voor een taxatie voor een verbouwing
We nemen je mee in het stappenplan voor het regelen van een taxatie bij een verbouwing. Wat moet je doen en welke stappen moet je zetten?
Stap 1. Verbouwingsplannen uitwerken
Maak een gedetailleerde begroting van alle werkzaamheden met kosten per onderdeel. Hoe concreter, hoe nauwkeuriger de taxateur de meerwaarde kan berekenen van het uiteindelijke resultaat van de verbouwing.
Stap 2. Taxateur kiezen en aanvragen
Kies een NWWI-gecertificeerde taxateur om de taxatie te laten uitvoeren. Stuur de verbouwingsspecificatie vooraf op, zodat de taxateur zich goed kan voorbereiden op de opname.
Stap 3. Woningopname uitvoeren
De taxateur bezoekt de woning, inspecteert de huidige staat, fotografeert alles wat verbouwd wordt en bespreekt de plannen. Dit duurt doorgaans 30 tot 60 minuten.
Stap 4. Het taxatierapport ontvangen
Nadat de taxateur de woning heeft opgenomen, stelt hij het taxatierapport op en ontvang je een NWWI-gevalideerde taxatierapport met beide waarden: de huidige marktwaarde en de marktwaarde na verbouwing. Dit rapport lever je in bij de hypotheekverstrekker.
Stap 5. Het bouwdepot aanvragen en verbouwen
De bank bepaalt de hoogte van je bouwdepot op basis van het taxatierapport. Tijdens de verbouwing dien je de facturen in die gemaakt zijn voor je verbouwing. Het bouwdepot heeft een looptijd van maximaal 2 jaar, daarna wordt het restant afgelost op de hypotheek.
Stap 6. Eventueel een hertaxatie na de verbouwing
Na het afronden van de verbouwing kun je de woning opnieuw laten taxeren. De nieuwe, hogere waarde kan de basis zijn voor een lagere hypotheekrente of een verbeterde loan-to-value bij de bank.
Wat kost een taxatie bij een verbouwing
De kosten van een taxatie voor een verbouwing zijn doorgaans duurder dan een reguliere taxatie. Dit omdat de taxateur extra werk heeft. Hij moet de verbouwingsspecificatie beoordelen, de plannen meewegen in de waardebepaling en twee waarden vastleggen in één rapport.
Kostenoverzicht per taxatie
| Type taxatie | Gemiddelde kosten | Opmerking |
|---|---|---|
| Reguliere taxatie | €350 – €650 | Één waarde, standaard rapport |
| Taxatie bij verbouwing | €350 – €750 | Toeslag voor verbouwingsspecificatie |
| Hertaxatie na verbouwing | €350 – €650 | Nieuwe marktwaarde na realisatie |
De exacte kosten verschillen per taxateur en per regio. Vergelijk altijd vooraf de tarieven via taxatietarieven.nl. Het verschil kan oplopen tot €200 voor exact hetzelfde rapport.
Een reguliere taxatie vs. een digitale taxatie
Wanneer heb je een reguliere taxatie en wanneer heb je een desktop taxatie nodig? Wij leggen het je uit:
Fysieke inspectie
De taxateur bezoekt de woning persoonlijk. Verplicht bij de meeste verbouwingen en bij complexe situaties zoals erfpacht, verhuurde staat of funderingsproblemen.
Deels digitaal
Bij NHG toegestaan voor verbouwingen en verduurzaming. Combineert een modelwaarde van Calcasa met een beperkte inspectie. Goedkoper en sneller, maar niet altijd geaccepteerd door alle geldverstrekkers.
Zijn een bouwdepot en de kosten aftrekbaar van de belasting?
De financiering van het bouwdepot is eenmalig aftrekbaar van de belasting in het jaar dat je het bouwdepot hebt aangevraagd. Dit betreft de taxatiekosten, notariskosten en de advieskosten.
De rente die je betaalt over de lening is aftrekbaar zolang je het bouwdepot gebruikt voor de verbouwing, met een maximum van 2 jaar. Dit heet de tweejaarsregeling. Gebruik je het geld na 2 jaar nog niet volledig? Dan valt het resterende saldo in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar.
Wat is belangrijk bij het aftrekken van de belasting?
Het is belangrijk dat je de facturen en betaalbewijzen van de verbouwing zorgvuldig bewaart. Je hebt deze nodig tijdens de belastingaangifte en voor de declaraties bij de bank.
Veelgestelde vragen over een taxatie bij verbouwing
Heb ik altijd een taxatie nodig voor een bouwdepot?
Ja, in de meeste gevallen is een NWWI-gevalideerd taxatierapport verplicht. Alleen als de huidige waarde van je woning al ruim voldoende is voor de gewenste hypotheek, kan de bank afzien van een taxatie met verbouwingsspecificatie. Controleer dit altijd vooraf bij je hypotheekadviseur.
Hoeveel waardestijging levert een verbouwing op?
Gemiddeld realiseert een verbouwing een waardestijging van 60% tot 70% van de investeringskosten. Een verbouwing van €50.000 levert dus gemiddeld €30.000 tot €35.000 meerwaarde op. De overige kosten financier je uit eigen middelen of accepteer je als woongenot zonder directe waardestijging.
Wat als mijn verbouwing duurder uitvalt dan begroot?
Een beperkte afwijking van de verbouwingsspecificatie is toegestaan. Valt de verbouwing aanzienlijk duurder uit, dan kan de bank om een nieuwe taxatie vragen, je inkomen opnieuw controleren of eisen dat je het tekort zelf bijlegt. Houd altijd een financiële buffer aan.
Kan ik het bouwdepot ook gebruiken voor verduurzaming?
Ja. Energiebesparende maatregelen zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen komen in aanmerking voor het bouwdepot. Bij verduurzaming geldt bovendien een ruimere financieringsnorm van 106% van de woningwaarde in plaats van de standaard 100%.
Wat als er na de verbouwing nog geld over is in het bouwdepot?
Het resterende saldo wordt na afloop van het depot automatisch afgelost op je hypotheekschuld. In sommige gevallen, als de schuld onder een bepaalde drempel komt, kan het ook worden overgemaakt naar je eigen rekening. Check de voorwaarden van je hypotheekverstrekker.
Wat kost een taxatie voor verbouwing?
Tussen de €350 en €750, afhankelijk van de taxateur en de complexiteit van de verbouwingsplannen. Taxateurs rekenen doorgaans een toeslag voor het extra werk van de verbouwingsspecificatie. Vergelijk vooraf via taxatietarieven.nl om het scherpste tarief te vinden.
Een taxateur nodig voor je verbouwing?
Vergelijk erkende NWWI- en NRVT-taxateurs bij jou in de buurt en vraag direct een taxatie aan.